目錄：

• 房地產
• 數位房地產
• 未來發展
• 結論

不知道大家對台灣目前的房價看法如何，身為土身土長台北天龍人的我，覺得要在台北市尤其是蛋黃區買新房子簡直比登天還難，所以年輕人開始向外找尋買得起的房子。而隨著網路及數位世界的發展，很有可能未來人們買房子的地點已經不限於物理世界，今天就來討論房地產這個主題。

房地產

房地產除了住之外，也有投資的功能，這也是為什麼房地產市場有這麼多參與者，且房價可以被炒到那麼高。又因為房地產的單價高，自然成為投資、理財的一個大重點，目前也是金融系統中不可或缺的一部分，甚至上世紀也發明了 MBS、REITs 等金融商品。

在台灣，想靠著買房像老一代賺到幾十倍的時代已經過了，第一點是因為目前房價基期高，投報率不像過去；第二點也是因為房價高，投資門檻高，一般人買不起。但就算不是買房來投資，單純買來自住，都會覺得房價高的很誇張（相對於普遍收入）。

下圖左邊數來第 3 行（colume）數據為房價除以國人平均年收入，講白了就是不吃不喝幾年可以買房。

幸運的是，從網路發明以來，到最近經過 Covid-19 疫情，人類的生活型態發生改變。許多必須面對面處理的事情都可以利用網路解決，且越來越多企業同意居家工作。更別提 Web3 的機構、團體運作模式基本上都是運用網路，並沒有實體辦公室據點。

換句話說，只要有網路的地方就能工作賺錢生活，不需要跟大家擠在高房價的地方，減少蛋黃區房屋的需求。此外，既然講到網路，未來人類生活模式有數位化的趨勢。舉例而言，購物、電影、娛樂都可以在家上網完成，甚至吃飯都可以叫外送，加上前面提到的工作模式，多數人基本上可以不用出門（例如我）。

實體居住地點漸漸變得不是那麼重要，相反的，數位世界佔人類生活的比重越來越重。而數位世界在區塊鏈 NFT 的技術下，有了土地的概念，為了區別我們目前熟悉的房地產，這邊就稱它們為「數位房地產」。

數位房地產

首先介紹什麼是數位房地產。

數位房地產存在於數位世界，精準來說，目前存在於區塊鏈上，並利用 NFT 的技術綁定為個人資產，使我們能確定數位世界的產權。而數位世界也就是我們常聽到的元宇宙，元宇宙內可以利用代碼創造任何東西，形成自己獨立的世界觀，這個時候土地就成為發展元宇宙的第一步。

如果原本在現實世界買不起土地，現在有機會能夠在虛擬世界買塊地，你們會想買嗎？這個時候最多人的疑問是，房子是拿來住的，數位房地產能幹嘛？這個問題可以連回上一段討論的生活模式數位化。

想像一下，在人類的生活重心漸漸轉向數位後，除了吃飯、排泄、及睡覺之外，所有事情都可以在數位世界做。而數位世界能夠提供工作機會、娛樂及社交、甚至是社會地位等自我實現的功能，如此一來，說不定數位世界才是未來被認為是主要世界的地方。

這也是為什麼 Facebook 這麼急著在 2021 年底，把集團名稱改成 Meta（取自元宇宙 Metaverse 的字首）。身為社交媒體的龍頭，FB 具有龐大的活躍用戶，也是最適合轉型為元宇宙提供人類生活、娛樂的地方。但他有個致命傷——中心化，如果大家的數位房地產都掌控在 FB 手中，那這種模式仍停留在 Web2 而非 Web3，自然也很難說服大家在裡面投入大筆資金置產。

如同現今社會，有土斯有財，在數位世界除非資本主義被推翻，否則土地這類稀有資源還是會遵循目前的法則運作，將成為經濟運作的命脈。想在數位世界建立商業活動就必須有一塊地，而土地有限，有很高的機率使土地價格節節升高。

但要注意的是，現實世界只有一個，但只要有能力，每個人都可以設計自己的元宇宙與土地，所以網路效應在元宇宙就很重要。越有人參與的元宇宙就會有越多人想參與，這句話很饒口，簡言之就是「共識」為元宇宙最重要的元素。

目前最有共識的 3 個元宇宙項目為 The Sandbox、Decentraland、 Otherside，3 個項目都建立在目前共識最強的以太坊這條區塊鏈上，有興趣可以自行 google 詳細資料，以下大概介紹一下土地及價格。

The Sandbox 為 x 軸、y 軸各 408 格，總共 166,464 塊土地，而目前並未每一塊土地都已經開賣，並且有些土地比較大，規格有 1×1, 3×3, 6×6, 12×12, 24×24。目前最小的一塊土地 1×1 最低單價為 1.6 ETH（新台幣 82,560）。

Decentraland 為 x 軸、y 軸各 301 格，總共約 90,601 塊土地（還有一些凸出的土地），同樣目前並未每一塊土地都已經開賣。與 The Sandbox 不同的是，Decentraland 有不同的地區設計，例如道路、公共廣場等，目前也已經有 3D 世界可以進去玩了。目前最小的一塊土地 1×1 最低單價為 1.9 ETH（新台幣 98,040）。

Otherside 跟上述兩個項目相比較晚發布，但開發團隊藉著 BAYC 累積起來的品牌以及社群共識，一公佈就成為元宇宙賽道的新星，土地總共有 200,000 塊，目前釋出一半，樣子不同於上述兩者，為星系的樣子從中心點一圈一圈發散出去，一塊土地最低單價為 2.1 ETH（新台幣 108,360）。

未來發展

目前描繪未來元宇宙世界觀最貼切的電影為「一級玩家」，電影中人們戴上 VR 眼鏡及設備就能進入元宇宙內，進入後就是完全不同於物理世界的地方。每個人都可以有自己的形象，身高體重長相都是自己的可以選擇的，甚至不用是人類。

因為數位身分不一定需要與物理身份綁定，物理世界是魯蛇的我們，在元宇宙內可能是大明星。促使多數覺得現實生活沒希望的人進入元宇宙，展開新的人生。

且相較於物理世界，數位世界的建設以及進步會快非常多，很適合探索人類的各種可能性。於是大量資源將投入數位世界，人類生活重心也轉向數位世界，而當大多數人都把時間投入在元宇宙時，物理世界除了生物基本維生功能外，越來越不重要。

以上想像都是幾十年之後的事了，要實現這種場景不只軟體設計要好，硬體設備也必須跟上，否則體驗不佳無法呈現出真正吸引人的應用。

現在把想像拉回現在，目前最能有機會的應用為廣告櫃位。想像一下目前我們上網連上的每一個網站都是元宇宙內的一棟大樓，而每棟大樓都希望提供產品或服務給我們使用者，使用者走進大樓就有機會消費為他們創造收益。目前元宇宙土地的商業應用有機會朝向這個方向發展，例如地主可以提供土地給想辦活動的人、或是建造一棟商業中心，收租賺錢。

現在已經有公司品牌在元宇宙內開店、設展覽、辦活動等，因為這些原因許多大企業已購買 The Sandbox、Decentraland 內的土地。例如投資機構 Republic Realm 花費 430 萬美金在 The Sandbox 土地、區塊鏈科技服務商 Tokens.com 花費 210 萬美金在 Decentraland 土地。此外，元宇宙也積極發展聯盟合作如 Samsung、Adidas 等企業、GUCCI、LV 等精品及明星 Snoop Dogg、林俊傑等。

除了商業活動外，遊戲產業也是元宇宙重點發展方向。近幾年電競產業高速發展，體育競賽從物理轉向數位，單機遊戲也做得越來越讓人有沈浸式體驗，例如風靡全球連馬斯克都在玩的艾爾登法環。俗話說的好：「有眼球關注的地方就有錢賺」，結合了資產與遊戲的元宇宙有很大的機會成為人類下個世代的重點產業、甚至成為新的文化突破。

結論

未來世界會如何發展很難預測，但大趨勢倒是蠻好猜測的，目前確定人類未來的生活肯定會朝向數位化發展。而區塊鏈、加密貨幣、甚至元宇宙的數位房地產可能是我們這一代翻身的機會，不一定要馬上急著參與，但及早了解我相信不會有問題。

而機會肯定伴隨著風險，目前的元宇宙還不是很成熟，大部分就是說一個故事，然後開始賣土地，故事說得好聽配上市場資金氾濫，土地價格馬上瘋狂上漲，反之跌的也是又急又猛。目前元宇宙相關資產從高點已經下跌至少 50% 以上，有些甚至跌掉 80%-90%、或直接消失。

如果是以科技及人類發展的角度，長期看待數位房地產的投資，我認為期望值是高的，但其中的風險不一定適合每個人，做任何投資都需要考慮自己的風險承受度。例如目前共識最高的 3 個元宇宙在未來是不是能保持高共識？或是未來元宇宙是否真的需要土地？這些都是未知數。所以老樣子，高報酬必定潛藏高風險，別想都不想就想翻身而 All in。

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